En Promored vemos que surgen muchas dudas a la hora de aplicar las formas de pago entre nuestros clientes. Queremos ayudar a que entendáis los pagos y hagáis una compra segura de la vivienda de nueva construcción.
LA VIVIENDA EN CONSTRUCCIÓN
La primera información
A la hora de comprar una vivienda nueva en construcción, o como suele denominarse, vivienda ‘sobre plano’, el promotor deberá proporcionarle la siguiente información:
- Los datos de inscripción de la empresa constructora en el Registro Mercantil.
- Planos generales y detallados de la vivienda y/o inmueble
- Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones. Normalmente se obtiene al comprar la vivienda.
- Una memoria de las calidades.
- El precio total y la forma de pago.
La publicidad que se le entregue sobre viviendas de nueva construcción vincula a la constructora como si se tratase de un contrato, por lo que está obligada a cumplir todo lo que oferte en los mismos.
La señal y las cantidades periódicas a cuenta
Para adquirir la vivienda, Ud. deberá entregar una suma de dinero en concepto de señal (o ‘arras penitenciales’ en terminología legal) que permitirá reservarla a su favor hasta que se celebre el contrato de compraventa.
En algunas promotoras inmobiliarias, si finalmente Ud. decide no comprar la vivienda, generalmente perderá la cantidad entregada en concepto de señal, por lo que es aconsejable que se informe al respecto. En Promored devolvemos la señal.
Si decide adquirir la vivienda, es frecuente comprometerse también a la entrega de ciertas cantidades de dinero de forma periódica (mensual o semestral) mientras se construye la vivienda y hasta la firma del contrato de compraventa. Estas cantidades se descontarán del importe total de la misma.
El seguro en la compraventa de vivienda y devolución de las cantidades entregadas a cuenta
Las cantidades que Ud. entregue a cuenta de forma periódica deben ser garantizadas por los promotores de la vivienda mediante seguro o aval.
En los casos en los que la construcción no llegue a iniciarse o no se termine, la constructora estará obligada a devolver dichas cantidades incrementadas, en general, en un 6 % de penalización.
Por ello, asegúrese a la hora de firmar el precontrato de que en el mismo figura este seguro o aval.
Por su parte, el promotor deberá entregarle la póliza individual de este seguro o algún documento que acredite la existencia del aval e información sobre los mismos que también podrá obtener directamente la compañía aseguradora o la financiera, respectivamente.
De esta forma podrá conocer cuál es el capital cubierto para su vivienda, la duración de la póliza… etc.
Si la vivienda no llega a construirse o no está terminada en el plazo acordado, Ud. puede exigir la devolución de las cantidades entregadas de forma periódica, formulando al promotor una petición o solicitud de devolución.
Realice esta petición de modo que quede constancia de esta, por ejemplo, por telegrama con acuse de recibo, burofax, o mediante requerimiento notarial.
Si el promotor no contesta a dicha petición, puede dirigirse a la compañía aseguradora o entidad financiera que prestó el aval para solicitar la devolución del capital entregado a cuenta en la compra de su vivienda.
El contrato de compraventa de vivienda y la escritura pública
El contrato privado de compraventa se celebra entre Ud. (comprador) y la empresa promotora (vendedor) y en el mismo debe constar, al menos, lo siguiente:
- Los datos de las partes tanto del comprador como del vendedor.
- Si tienen la capacidad legal necesaria para celebrar el contrato.
- Identificación de la vivienda: superficie, lindes, posibles anejos (garaje, trastero…)
- El plano de la vivienda y la memoria de calidades.
- El precio y las condiciones de la adquisición: La cantidad pagada, así como la póliza del seguro que se presta para garantizar las cantidades entregadas, la cuenta corriente que se haya abierto para el pago de esas cantidades, las penalizaciones que se estipulan para el caso de Ud. no realicen los pagos acordados o para el vendedor si no ofrece las calidades prometidas.
- También figurará el importe de los impuestos que habrán de satisfacerse.
- La fecha de entrega de la vivienda y la penalización que el constructor debe satisfacer al comprador por cada mes de retraso respecto a la fecha prevista para la entrega.
- Firma de las partes que contratan (comprador y vendedor).
Si no se ha realizado con anterioridad, a la firma del contrato, se le deberá entregar la siguiente documentación:
- Descripción de la vivienda y del edificio en que se encuentra, así como las zonas comunes y servicios accesorios.
- Plano de la vivienda y de dónde está localizada. Trazado de redes eléctricas, de agua, gas y calefacción y las garantías de estas, así como las medidas de prevención de incendios del edificio. (Se entrega al firmar en la notaría.)
- Materiales empleados en la construcción de la vivienda.
- Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones que necesiten algún cuidado especial y sobre la evacuación del inmueble en caso de emergencia. (Se entrega al firmar en la notaría.)
- Datos de la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad o mención de que no se haya inscrita en el mismo.
- Copia de las autorizaciones legalmente exigidas para la construcción de la vivienda y Cédula Urbanística o certificación acreditativa de las circunstancias urbanísticas del suelo.
- Generalmente, la entrega de las llaves se realiza a la firma de la Escritura Pública de compraventa de la vivienda otorgada ante Notario.
A partir del momento de la inscripción de esta Escritura en el Registro de la Propiedad (previa liquidación de los impuestos correspondientes), el contrato no sólo afectará al comprador y al vendedor sino también a terceros.
Resulta siempre conveniente, cuando no imprescindible, obtener el consejo de un abogado en función de las circunstancias de cada caso.
El préstamo hipotecario
Es bastante probable que si Ud. no dispone de la totalidad del precio de la vivienda, solicite un préstamo hipotecario.
En tal caso será más que recomendable que se informe bien sobre las condiciones y características del préstamo en diversas entidades financieras antes de su firma.
La escritura en la que conste el préstamo hipotecario también deberá ser inscrita en el Registro de la Propiedad.
Los impuestos y gastos
Los gastos e impuestos que se abonan al adquirir una vivienda son:
- Los impuestos
- El I.V.A (Impuesto sobre el Valor Añadido): Se abona exclusivamente en los casos de adquisición de una vivienda de nueva construcción y su tipo es el reducido del 10%.
- El I.T.P.A.J.D. (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados) Se abona cada vez que se suscribe, por ejemplo, un documento notarial. Su importe dependerá del precio de la vivienda que se haga constar en la Escritura Pública. EN MADRID 0,75%.
- Los impuestos
- Los gastos
- Notariales por la redacción de la escritura pública de compraventa de vivienda. El importe dependerá del precio de la vivienda y de los folios en los que se extienda la escritura.
- Del Registro de la Propiedad por la inscripción de la escritura pública de compraventa. Para inscribir la compraventa, debe acompañar al original de la escritura, los resguardos de haber liquidado los impuestos correspondientes.
- Los gastos
La garantía por los desperfectos
Recibidas las llaves, es aconsejable que revise la vivienda para detectar sus posibles defectos.
Para formular reclamaciones y solicitar la reparación de estas deficiencias, el comprador dispone de los siguientes plazos:
- Para viviendas con licencia de edificación posterior a mayo de 2000:
- 1 año para los defectos que afecten al acabado de la obra (problemas de instalación eléctrica, pintura… etc.)
- 3 años para los defectos que afecten a las condiciones de habitabilidad (humedades…)
- 10 años para defectos que afecten a la estructura del edificio.
- Para viviendas con licencia de edificación posterior a mayo de 2000:
Ud., como comprador, dispondrá de 2 años para reclamar el arreglo de los posibles desperfectos siempre y cuando éstos se presenten dentro del periodo de garantía.
Un abogado podrá informarle sobre cómo hacerlo y sobre las particularidades que puede presentar su caso concreto.
El promotor, finalmente, debe entregarle una «Cédula de Habitabilidad» o «Licencia de Primera Ocupación».
Es un documento administrativo expedido por la Dirección General de la Vivienda en el que se hace constar que el inmueble es apto para su destino, esto es, la vivienda.
Para más información puedes ponerte en contacto con nosotros.
